E-protokół kominiarski 2026 – wszystko, co musisz wiedzieć

Od 18 września 2023 roku papierowy protokół z przeglądu kominiarskiego nie ma żadnej mocy prawnej. Kontrola przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych kończy się wyłącznie wpisem w Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB), a właściciel dostaje cyfrowy dokument z systemu GUNB. Brak tego wpisu może skutkować mandatem do 500 zł, problemami z ubezpieczycielem po pożarze lub zatruciu, a także utrudnia sprzedaż nieruchomości. Poniżej kompletna instrukcja dla właścicieli domów, mieszkań i zarządców budynków wielolokalowych.

• E-protokół kominiarski: czym jest i kiedy obowiązuje
• Obowiązkowy przegląd kominiarski: kto, kiedy i jak często
• Lista danych zbieranych przez kominiarza podczas przeglądu
• System CEEB: jak działa i dlaczego go stworzono
• Jak pobrać e-protokół kominiarski krok po kroku
• Koszty przeglądu i kary za brak e-protokołu w 2025
• Prawa i obowiązki właściciela: najczęstsze problemy

E-protokół kominiarski: czym jest i kiedy obowiązuje

Elektroniczny protokół kominiarski to dokument generowany w systemie zone.gunb.gov.pl po każdej kontroli przewodów kominowych. Wpisu dokonuje uprawniony kominiarz bezpośrednio podczas wizyty lub tuż po niej. Właściciel otrzymuje dostęp do pliku PDF z indywidualnym numerem identyfikacyjnym.

Podstawą prawną jest art. 62 ustawy Prawo budowlane, który nakłada obowiązek okresowej kontroli stanu technicznego instalacji. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 2023 r. doprecyzowało formę: od 18.09.2023 r. jedyną ważną formą dokumentacji jest e-protokół. Wcześniejsze papierowe druki straciły moc obowiązującą, choć część kominiarzy nadal je wręcza.

Warto odróżnić e-protokół od odrębnej deklaracji CEEB (źródła ciepła). To dwa różne procesy: jeden dotyczy samego komina, drugi rejestracji kotła czy kominka. Deklarację składa się samodzielnie lub przy okazji przeglądu, ale obowiązek przeglądu istnieje niezależnie od tego, czy kocioł został wpisany do bazy.

Obowiązkowy przegląd kominiarski: kto, kiedy i jak często

Ustawodawca wymaga kontroli minimum raz w roku dla przewodów dymowych (od kotłów, kominków, pieców) i spalinowych (od urządzeń gazowych). Przewody wentylacyjne podlegają sprawdzeniu co najmniej raz na rok. W budynkach użyteczności publicznej i wielolokalowych obowiązek spoczywa na zarządcy lub wspólnocie, nie na pojedynczym lokatorze.

Kontrolę może przeprowadzić wyłącznie mistrz kominiarski zrzeszony w Korporacji Kominiarzy Polskich lub osoba z uprawnieniami budowlanymi w specjalności instalacyjnej (art. 62 ust. 6 Prawa budowlanego). Samo przeszkolenie czy kurs nie wystarczy. Przed wizytą warto poprosić o okazanie numeru wpisu do rejestru, co zajmuje kilka sekund, a eliminuje ryzyko wpisania się do systemu przez osobę nieuprawnioną.

Zakres kontroli obejmuje drożność mechaniczną (zadymianie lub specjalną kamerą kominową), szczelność przewodów, prawidłowość ciągu kominowego (podciśnienie zwykle 10-15 Pa dla kotłów gazowych z zamkniętą komorą), a także stan techniczny wkładów i nasad. Kominiarz sprawdza też zgodność podłączonych urządzeń grzewczych z typem przewodu. Wspólne odprowadzanie spalin z kotła gazowego i kominka to częsty powód negatywnej oceny, mimo że fizycznie wszystko działa.

Uwaga na sezon grzewczy: jesienią kolejki sięgają trzech-czterech tygodni, co przy sztywnym terminie przeglądu oznacza realne ryzyko mandatu. Wczesne lato to najlepszy moment, by zamówić wizytę i uniknąć pośpiechu.

Kto odpowiada za przegląd w budynku wielolokalowym

W bloku czy kamienicy obowiązek przechodzi na zarządcę lub wspólnotę mieszkaniową. Dotyczy to przewodów wspólnych (dymowe, spalinowe, wentylacyjne obsługujące więcej niż jeden lokal). Indywidualny właściciel odpowiada tylko za instalacje wyłącznie w obrębie swojego mieszkania, np. dodatkowy kocioł dwufunkcyjny z indywidualnym kanałem.

W przypadku spółdzielni mieszkaniowych obowiązek leży po stronie spółdzielni jako zarządcy nieruchomości wspólnej. Lokator nie musi samodzielnie zamawiać przeglądu kanału wentylacyjnego w łazience, jeśli kanał jest częścią wspólną, bo zrobi to zarządca. Jeśli natomiast ktoś samowolnie wstawił dodatkowy kocioł lub okap z osobnym odprowadzeniem, za ten fragment odpowiada właściciel lokalu.

Lista danych zbieranych przez kominiarza podczas przeglądu

Kominiarz musi zgromadzić konkretne informacje o budynku, lokalu i samej instalacji. Właściciel przygotowuje je wcześniej, by skrócić wizytę i uniknąć pomyłek w e-protokole. Błędny adres czy numer KW wymaga później korekty przez GUNB, co trwa tygodnie.

Dane dotyczące budynku

• adres nieruchomości (zgodny z księgą wieczystą),
• numer księgi wieczystej (wymagany do powiązania wpisu z KW),
• rok oddania do użytkowania,
• rodzaj zabudowy (jednorodzinna, wielorodzinna, bliźniacza),
• powierzchnia użytkowa i liczba kondygnacji.

Źródłem tych informacji jest projekt budowlany, paszport budynku (jeśli został wydany) lub wypis z miejscowego planu zagospodarowania. Brak dokumentacji nie blokuje przeglądu, ale kominiarz wpisuje wówczas wartości szacunkowe, co przy kontroli PINB może zostać zakwestionowane.

Dane dotyczące lokalu i instalacji

• typ i moc zainstalowanych urządzeń grzewczych (kotły, kominki, kuchenki gazowe),
• rodzaj stosowanego paliwa (węgiel, gaz, drewno, pellet, olej opałowy),
• szacunkowe roczne zużycie paliwa w kilogramach lub metrach sześciennych,
• obecność dodatkowych urządzeń pobierających powietrze (okapy kuchenne, wentylatory łazienkowe),
• wynik sprawdzenia drożności i ciągu kominowego.

Rachunki za paliwo z ostatnich dwunastu miesięcy pozwalają precyzyjnie wskazać zużycie. Bez nich kominiarz wpisuje średnią orientacyjną dla danego typu budynku, co może zaburzać późniejsze analizy stężenia pyłów zawieszonych w strefie (program ZONE).

System CEEB: jak działa i dlaczego go stworzono

Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków to baza danych o źródłach ogrzewania w Polsce, prowadzona przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Jej uruchomienie wynika z konieczności ograniczenia niskiej emisji, czyli zanieczyszczeń z domowych kotłowni odpowiedzialnych za ok. 50% pyłu PM2,5 i PM10 w miastach.

CEEB pełni trzy funkcje. Po pierwsze, identyfikuje kopciuchy i stare piece pozaklasowe, które samorządy mogą eliminować programami dotacyjnymi (Czyste Powietrze, Stop Smog). Po drugie, umożliwia planowanie stref ograniczonej emisji (ZONE). Po trzecie, integruje dane o przeglądach kominiarskich z informacją o źródle ciepła, tworząc spójny obraz budynku dla organów nadzoru.

Czy inwentaryzacja budynku w CEEB jest obowiązkowa

Nie. Wpisanie samego budynku do bazy (bez źródła ciepła) ma charakter dobrowolny i służy wyłącznie celom statystycznym. Obowiązkowe jest natomiast zgłoszenie źródła ciepła do 14 dni od jego uruchomienia (art. 27g ustawy o wspieraniu termomodernizacji). Przegląd kominiarski jest obowiązkowy, a inwentaryzacja budynku bez źródła ciepła pozostaje w gestii właściciela.

Jak pobrać e-protokół kominiarski krok po kroku

Dokument trafia do systemu GUNB w ciągu kilku godzin od zakończenia kontroli, najpóźniej w ciągu 7 dni roboczych. Właściciel pobiera go samodzielnie, co wymaga profilu zaufanego, e-dowodu lub bankowości elektronicznej.

Ścieżka logowania

1. Wejdź na stronę zone.gunb.gov.pl.
2. Wybierz opcję "Zaloguj się" w prawym górnym rogu.
3. Wskaż metodę identyfikacji: profil zaufany, e-dowód lub bank (lista obsługiwanych banków obejmuje największe krajowe instytucje).
4. Po zalogowaniu przejdź do zakładki "Moje kontrole".
5. Odszukaj wpis po dacie i adresie nieruchomości.
6. Kliknij "Pobierz protokół", dokument zapisze się w formacie PDF.

Identyfikatory potrzebne do pobrania

Sam adres nieruchomości wystarcza w większości przypadków. Jeśli system nie odnajduje wpisu, podaj numer księgi wieczystej, który kominiarz wpisuje do e-protokołu jako identyfikator powiązania. Brak numeru KW w e-protokole oznacza, że dokument został wystawiony nieprawidłowo i wymaga korekty przez kominiarza wystawiającego.

Co zrobić, gdy kominiarz wręczył papierowy protokół

To sygnał ostrzegawczy. Dokument bez wpisu do CEEB nie spełnia wymogów prawa od 18.09.2023 r. Pierwszy krok to żądanie od kominiarza wykonania wpisu elektronicznego. Jeśli odmówi lub nie ma takiej możliwości, właściciel powinien zgłosić sprawę do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, który prowadzi rejestr uprawnionych i może nałożyć karę administracyjną na osobę wystawiającą.

Koszty przeglądu i kary za brak e-protokołu w 2025

Ceny przeglądu różnią się znacząco w zależności od regionu i zakresu. Najniższe stawki obowiązują w dużych miastach, gdzie konkurencja jest duża. W małych miejscowościach ceny potrafią być dwu-, trzykrotnie wyższe, szczególnie w sezonie grzewczym.

Porównanie cen rynkowych 2024/2025

Dopłata za sam e-protokół nie ma formalnego uzasadnienia, ponieważ wpis do systemu jest dla kominiarza bezpłatny i zajmuje kilka minut. Jeśli firma żąda za to osobnej opłaty, warto rozważyć zmianę wykonawcy.

Kary administracyjne

Brak obowiązkowego przeglądu skutkuje mandatem do 500 zł nałożonym przez PINB na podstawie art. 93 Prawa budowlanego. W przypadku stwierdzenia zaniedbań (np. pęknięty przewód) kara administracyjna może sięgnąć kilku tysięcy złotych. Prawdziwa cena braku przeglądu ujawnia się jednak po szkodzie. Ubezpieczyciel, odmawiając wypłaty po pożarze wywołanym wadliwym kominem, sięga średnio kilkudziesięciu tysięcy złotych odszkodowania.

Prawa i obowiązki właściciela: najczęstsze problemy

Właściciel ma prawo żądać od kominiarza potwierdzenia wpisu w CEEB w trakcie wizyty. Wystarczy poprosić o pokazanie ekranu z wprowadzonymi danymi. To eliminuje sytuacje, w których kominiarz deklaruje wpis, lecz nie wykonuje go.

Wspólnota mieszkaniowa może udzielić pełnomocnictwa zarządcy do działania w CEEB, ale nie może przenieść obowiązku przeglądu na poszczególnych właścicieli lokali, jeśli przewody są wspólne. Próba "rozbicia" kosztów na lokatorów bez umowy w statucie jest nieważna prawnie i może zostać zakwestionowana przez sąd.

Dostęp do lokalu

Właściciel ma obowiązek udostępnić kominiarzowi dostęp do przewodów. Odmowa może być podstawą do mandatu lub wniosku PINB o nakaz administracyjny. W praktyce najczęściej problem dotyczy mieszkań wynajmowanych, gdzie lokator blokuje wizytę. Odpowiedzialność za brak przeglądu ponosi właściciel, nie najemca, więc to właściciel powinien egzekwować udostępnienie lokalu.

Kto ponosi koszty usunięcia wad

Negatywny wynik przeglądu (np. pęknięty kanał wentylacyjny) uruchamia obowiązek naprawy. W budynku jednorodzinnym koszt leży po stronie właściciela. W bloku przewody wspólne naprawia zarządca ze środków funduszu remontowego. Wspólnota nie może żądać od pojedynczego lokatora pokrycia kosztów naprawy przewodu obsługującego wiele mieszkań.

Dokumenty do przygotowania przed wizytą kominiarza

E-protokół kominiarski to nie kolejna biurokratyczna formalność, lecz realne zabezpieczenie interesu właściciela. Dokument cyfrowy w CEEB potwierdza stan instalacji w sposób niezależny od dobrej woli wykonawcy, dostępny dla ubezpieczyciela, kupca nieruchomości i organu nadzoru. Brak tego wpisu oznacza nie tylko ryzyko mandatu, ale przede wszystkim brak dowodu w razie szkody.

Termin przeglądu najlepiej zaplanować poza sezonem grzewczym (maj-wrzesień), a wybór kominiarza oprzeć na weryfikacji numeru wpisu w Korporacji Kominiarzy Polskich. Właściciel przygotowuje dokumenty, kominiarz wprowadza dane do systemu, a właściciel pobiera e-protokół w ciągu tygodnia. Proste, pod warunkiem że żaden element łańcucha nie zostanie pominięty.

Aktualizacja e-protokołu następuje automatycznie przy każdej kolejnej kontroli. Wpis starszy niż 12 miesięcy oznacza brak aktualnego przeglądu i wymaga natychmiastowego działania. Stan ewidencji właściciel może sprawdzić w dowolnym momencie przez zone.gunb.gov.pl, co pozwala uniknąć niespodzianek przy kontroli PINB lub transakcji sprzedaży nieruchomości.