Przegląd kominiarski w mieszkaniu bez gazu co mówią przepisy?

Tak, przegląd kominiarski w mieszkaniu bez gazu jest obowiązkowy co roku wynika to wprost z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c Prawa budowlanego i nie ma w nim żadnego wyjądku na budynki bez instalacji gazowej. Wielu lokatorów żyje w przeświadczeniu, że skoro nie używają kuchenki ani pieca gazowego, kontrola kominiarza ich nie dotyczy, a to jeden z najczęstszych i najgroźniejszych mitów krążących po forach internetowych. Co więcej, wspólnota i zarządca, którzy z tego założenia wychodzą, w razie wypadku ponoszą pełną odpowiedzialność cywilną, a ubezpieczyciel ma prawo odmówić wypłaty odszkodowania. Poniżej rozkładam temat na czynniki pierwsze w taki sposób, żeby każdy właściciel, lokator i zarząd wiedział dokładnie, co mu wolno, co musi i czego nie wolno mu przeoczyć.

• Art. 62 Prawa budowlanego a kontrola przewodów kominowych
• Jak często robić przegląd wentylacji w bloku bez instalacji gazowej?
• Kto zleca i kto płaci za przegląd kominiarski w mieszkaniu bez gazu?
• Prawa i obowiązki lokatora podczas wizyty kominiarza
• Konsekwencje braku przeglądu kominiarskiego bez gazu

Art. 62 Prawa budowlanego a kontrola przewodów kominowych

Przepis, o którym mowa, brzmi konkretnie: właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany poddawać go okresowym kontrolom stanu technicznego, między innymi przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i wentylacyjnych. Kontrola ta odbywa się co najmniej raz w roku, a jej zakres obejmuje drożność, ciąg, szczelność oraz ogólny stan techniczny przewodów. Ustawodawca nie zróżnicował częstotliwości w zależności od tego, czy w lokalu znajduje się kuchenka gazowa, piecyk łazienkowy czy wyłącznie płyta indukcyjna.

W praktyce oznacza to, że nawet mieszkanie wyposażone wyłącznie w ogrzewanie elektryczne i wentylację grawitacyjną podlega corocznej kontroli. Powód jest czysto techniczny: przewody wentylacyjne odprowadzają parę wodną, dwutlenek węgla z ludzkiego metabolizmu, a w kuchni produkty spalania z kuchenek i piekarników. Brak drożności wentylacji w szczelnym, docieplonym mieszkaniu potrafi w ciągu godzin obniżyć zawartość tlenu do poziomu wywołującego bóle głowy, senność, a w skrajnych przypadkach utratę przytomności.

Osobny obowiązek dotyczy instalacji gazowej art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. e nakazuje jej roczną kontrolę, a pkt 2 tego samego artykułu pięcioletnią kontrolę szczelności. Tu różnica jest wyraźna, bo przepis wymienia instalację gazową z nazwy. Jednak dla przewodów kominowych nie przewidziano analogicznego rozróżnienia na „z gazem" i „bez gazu", więc coroczny rytm obowiązuje wszystkich.

Uzupełnieniem przepisu jest norma PN-89/B-10425, która opisuje wymagania techniczne dla murowanych przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych. Dokument ten wskazuje między innymi minimalne przekroje, dopuszczalne odchylenia osi oraz warunki czyszczenia. Wspólnota, która powołuje się na tę normę, ma solidną podstawę do żądania konkretnych standardów od wykonawcy.

Uwaga: sam protokół bez fizycznego wejścia do lokalu nie spełnia wymogu ustawowego, jeśli kominiarz nie miał dostępu do kratki wentylacyjnej w mieszkaniu. Kontrola wyłącznie z poziomu dachu lub klatki schodowej bywa kwestionowana przez ubezpieczycieli i sądy.

Jak często robić przegląd wentylacji w bloku bez instalacji gazowej?

Częstotliwość regulują dwa przepisy o różnych rytmach. Roczna kontrola obejmuje bieżący stan techniczny i przydatność przewodów do użytkowania, a pięcioletnia szerszą ocenę przydatności do dalszej eksploatacji, łącznie ze sprawdzeniem, czy nie doszło do korozji, pęknięć ani rozszczelnienia na styku kondygnacji. W budynku wielorodzinnym oba terminy odmierza się od daty oddania do użytkowania lub od poprzedniej kontroli pięcioletniej.

Zakres rocznego przeglądu obejmuje cztery filary techniczne. Pierwszy to sprawdzenie drożności, czyli fizyczne usunięcie sadzy, pajęczyn, gniazd ptaków szczególnie po sezonie wiosennym, kiedy ptaki szukają miejsc lęgowych. Drugi filar to pomiar ciągu kominowego, który polega na wprowadzeniu do przewodu urządzenia mierzącego różnicę ciśnień. Prawidłowy ciąg grawitacyjny w budynku mieszkalnym wynosi od 0,5 do 1,5 Pa, choć dopuszczalne są wartości od 0,2 do 2,0 Pa w zależności od warunków atmosferycznych.

Trzeci filar stanowi kontrola szczelności, wykonywana najczęściej metodą dymową lub próbą ciśnieniową. W metodzie dymowej kominiarz wytwarza gęsty, biały dym z generatora i obserwuje, czy wydobywa się on wyłącznie przez wywiewniki, czy też przenika przez nieszczelności do sąsiednich lokali. Czwarty filar to wizualna ocena stanu technicznego: rysy, ubytki, zawilgocenia, ślady przesiąkania kondensatu wszystko, co może sygnalizować degradację przewodu.

Pięcioletnia kontrola uzupełnia powyższe o przegląd stanu konstrukcji, mocowań, przejść przez stropy i dach oraz zgodności z aktualnymi normami. Dopiero po takim przeglądzie można potwierdzić, że przewody mogą bezpiecznie służyć przez kolejne pięć lat. Brak takiego wpisu w książce obiektu budowlanego to dla notariusza sygnał ostrzegawczy przy sprzedaży mieszkania.

Czy wiesz, że: w nowoczesnych blokach z wentylacją mechaniczną wywiewną obowiązek rocznej kontroli dotyczy przewodów, ale już nie samych wentylatorów te podlegają przeglądom serwisowym wg odrębnego harmonogramu producenta. W budynku z rekuperacją zakres rozszerza się o czyszczenie filtrów i wymiennika.

Kto zleca i kto płaci za przegląd kominiarski w mieszkaniu bez gazu?

W budynku wspólnoty mieszkaniowej obowiązek organizacji przeglądu spoczywa na zarządzie lub zarządcy. To on podpisuje umowę z mistrzem kominiarskim, gromadzi protokoły i odpowiada za terminowe wpisy do książki obiektu budowlanego. Koszt kontroli pokrywany jest z funduszu remontowego lub z bieżących kosztów zarządu nieruchomością indywidualny właściciel lokalu nie płaci faktury bezpośrednio.

W spółdzielni mieszkaniowej schemat wygląda podobnie, z tym że zarząd spółdzielni zyskuje dodatkowe uprawnienia kontrolne wynikające ze statutu. Spółdzielnia może żądać udostępnienia lokalu na podstawie art. 6¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a odmowa bez uzasadnienia stanowi podstawę do naliczenia dodatkowych opłat lub wszczęcia postępowania wewnętrznego.

Mistrz kominiarski, który może legalnie wykonać przegląd, musi posiadać dyplom w zawodzie kominiarskim oraz wpis do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej lub do rejestru izby rzemieślniczej. Sama legitymacja z zakładu kominiarskiego nie wystarczy warto poprosić wykonawcę o okazanie numeru wpisu przed wejściem do mieszkania.

O powiadomieniu lokatorów decyduje regulamin wspólnoty lub spółdzielni. Powszechna praktyka zakłada siedmiodniowy termin wyprzedzenia, choć przepisy nie narzucają konkretnej liczby dni. W praktyce krótsze terminy bywają kwestionowane przez lokatorów, którzy powołują się na potrzebę przeorganizowania dnia. Zarządca, który wyśle awizo 48 godzin przed wizytą, ryzykuje falę odmów.

Kwestia odpłatności pojawia się w zaskakująco wielu pytaniach. Mieszkaniec nie płaci za sam przegląd, ale może zostać obciążony kosztami dodatkowych usług, takich jak udrożnienie zapchanego przewodu z winy lokatora czy usunięcie gniazda ptaków, które zablokowało wentylację. Granica między przeglądem a usługą bywa płynna, dlatego warto żądać odrębnego rachunku z wyszczególnionymi pozycjami.

Prawa i obowiązki lokatora podczas wizyty kominiarza

Lokator ma obowiązek udostępnić mieszkanie w wyznaczonym terminie. Odmowa bez ważnego powodu na przykład choroby, hospitalizacji, krótkotrwałej nieobecności powinna być zgłoszona pisemnie i przełożona na inny termin w uzgodnieniu z zarządcą. Wielokrotna odmowa bez uzasadnienia może zostać potraktowana jako utrudnianie korzystania z nieruchomości wspólnej i stanowić podstawę do interwencji zarządu, a w skrajnych przypadkach do postępowania sądowego.

W trakcie wizyty lokator ma prawo żądać okazania dokumentu tożsamości mistrza kominiarskiego oraz numeru wpisu do CEIDG. Warto poprosić o wgląd w książeczkę kominową, jeśli taka istnieje w budynku, oraz o pisemne potwierdzenie przybycia z pieczątką firmy. Taki gest nie jest oznaką nieufności to standard w każdej profesji, która wchodzi do prywatnej przestrzeni.

Po zakończeniu kontroli lokator otrzymuje kopię protokołu albo, jeśli protokół jest zbiorczy dla całego pionu, ma prawo zażądać wpisu w książce obiektu budowlanego z numerem kondygnacji i lokalu. W praktyce wiele wspólnot prowadzi cyfrową książkę obiektu, a wgląd zapewnia zarządca. Bez tego wpisu lokator nie ma dowodu, że przegląd w jego mieszkaniu się odbył.

Kontrowersje budzi metoda wyłącznie kamerowa, stosowana przez niektórych wykonawców w celu obniżenia kosztów. Kamera wprowadzana do przewodu z poziomu dachu pozwala zobaczyć wewnętrzną ściankę, lecz nie zastępuje fizycznego sprawdzenia ciągu w lokalu ani oceny stanu kratki wentylacyjnej. Sądy administracyjne wielokrotnie zwracały uwagę, że kontrola powinna obejmować stan przewodów w miejscu dostępnym, a więc również w lokalu, jeśli tam znajduje się wylot wentylacji.

Lokator ma prawo reklamować wynik przeglądu, jeśli uzna, że kominiarz działał pobieżnie. Reklamację składa się pisemnie do zarządcy, załączając ewentualną dokumentację fotograficzną. Zarządca może zlecić niezależną ekspertyzę, a jej koszt ponosi strona, której stanowisko okaże się nieprawidłowe najczęściej wykonawca, gdy protokół zostanie uznany za niewystarczający.

Wzór zawiadomienia o przeglądzie (do wysłania lokatorom):
„Szanowna Sąsiadko / Szanowny Sąsiedzie,
Uprzejmie informuję, że w dniu [data] o godz. [godzina] odbędzie się obowiązkowy roczny przegląd przewodów wentylacyjnych w Pani/Pana lokalu. Kontrolę przeprowadzi mistrz kominiarski [imię i nazwisko], wpis do CEIDG nr [numer]. Proszę o umożliwienie wejścia. W razie konieczności przełożenia terminu proszę o kontakt do dnia [data]. Z poważaniem, Zarząd Wspólnoty [adres]."

Konsekwencje braku przeglądu kominiarskiego bez gazu

Brak rocznej kontroli pociąga za sobą trzy niezależne od siebie ryzyka: odpowiedzialność cywilną, sankcje administracyjne i problemy z ubezpieczeniem. Pierwsza odpowiedzialność obciąża zarządcę lub wspólnotę, jeśli dojdzie do szkody zaczadzenia, pożaru, zatrucia której dałoby się uniknąć dzięki terminowej kontroli. Wyroki sądów powszechnych wskazują, że poszkodowany nie musi udowadniać bezpośredniego związku przyczynowego, wystarczy wykazać, że przegląd nie został przeprowadzony.

Druga grupa konsekwencji to sankcje ze strony nadzoru budowlanego. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego może nakazać wykonanie zaległej kontroli, nałożyć grzywnę w trybie art. 93 Prawa budowlanego lub, w skrajnych przypadkach, wstrzymać użytkowanie obiektu do czasu usunięcia nieprawidłowości. Wprawdzie PINB nie wchodzi do każdego bloku co rok, lecz jedna skarga lokatora wystarczy, żeby kontrola ruszyła.

Trzecia konsekwencja dotyczy polisy mieszkaniowej. Ubezpieczyciele coraz częściej żądają w procesie likwidacji szkody okazania aktualnego protokołu kominiarskiego. Brak dokumentu nie oznacza automatycznej odmowy wypłaty, ale przerzuca ciężar dowodu na ubezpieczonego i obniża kwotę odszkodowania o udział własny wynikający z zaniedbań. W praktyce wielu likwidatorów odmawia pokrycia kosztów osuszania po pożarze, jeśli ostatnia kontrola jest starsza niż 14 miesięcy.

Sprzedaż mieszkania to kolejny moment, w którym brak przeglądu odbija się na kieszeni. Notariusz przed podpisaniem aktu notarialnego weryfikuje książkę obiektu budowlanego, a jej brak lub nieaktualne wpisy stają się argumentem do obniżenia ceny. W budynkach spółdzielczych książka bywa prowadzona centralnie, ale w nowszych wspólnotach odpowiedzialność spada na zarządcę, który musi odtworzyć historię kontroli zadanie kosztowne i czasochłonne.

Ostatnia konsekwencja, choć rzadko nagłaśniana, to odpowiedzialność karna w sytuacji, gdy brak przeglądu doprowadził do śmierci lub ciężkiego uszczerbku na zdrowiu. Prokuratura może postawić zarządowi zarzut z art. 163 Kodeksu karnego (sprowadzenie zdarzenia zagrażającego życiu) lub z art. 160 (narażenie na niebezpieczeństwo). Sprawy takie kończą się zwykle wyrokiem w zawiasach, lecz wpis w rejestrze karnym pozostaje.

Checklista roczna dla zarządcy i wspólnoty

• Zweryfikuj datę ostatniej kontroli jeśli mija 12 miesięcy, zamów przegląd.
• Wybierz mistrza kominiarskiego z aktualnym wpisem do CEIDG i ubezpieczeniem OC.
• Powiadom lokatorów minimum siedem dni przed planowaną wizytą.
• Zapewnij dostęp do przewodów na dachu, w piwnicy i w lokalach.
• Odbierz protokół, sprawdź kompletność danych i podpis wykonawcy.
• Złóż kopię w książce obiektu budowlanego lub w systemie cyfrowym.
• Wpisz termin kolejnej kontroli pięcioletniej, jeśli zbliża się granica 60 miesięcy.

Checklista dla lokatora przed wizytą

• Sprawdź, czy w regulaminie wspólnoty widnieje obowiązek udostępnienia lokalu.
• Poproś zarządcę o numer wpisu mistrza kominiarskiego do CEIDG.
• Przygotuj dostęp do kratki wentylacyjnej w kuchni, łazience i toalecie.
• Zabierz z domu cenne przedmioty lub poproś o ich zabezpieczenie.
• Po wizycie zażądaj podpisanej kopii protokołu lub wpisu w książce.
• Jeśli masz wątpliwości, złóż reklamację pisemnie w ciągu 14 dni.

Prawda i mity

„Bez gazu nie trzeba kominiarki" to najczęstszy mit, który regularnie pojawia się na forach. Jak wyjaśniłem powyżej, art. 62 Prawa budowlanego nie uzależnia obowiązku od rodzaju paliwa. Mit wynika z mylenia przeglądu kominowego z przeglądem instalacji gazowej a to dwie różne procedury.

„Wystarczy kamera w kominie" technologia kamerowa pomaga, ale nie zastępuje fizycznej kontroli ciągu, szczelności i stanu wylotu w lokalu. Jeśli wykonawca proponuje wyłącznie kamerowanie, warto poprosić o pisemne uzasadnienie zakresu.

„Wspólnota zapłaci za wszystko, więc mnie to nie dotyczy" kosztem obciążona jest wspólnota, ale brak współpracy lokatora może skutkować odmową wykonania przeglądu w jego lokalu i przerzuceniem odpowiedzialności na niego samego. W praktyce to właściciel lokalu odpowiada za umożliwienie kontroli we własnym zakresie.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2024 r. poz. 1229 z późn. zm.), art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c oraz e, art. 64, art. 93.
2. Norma PN-89/B-10425 Przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne murowane.
3. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2024 r. poz. 558), art. 6¹.
4. Kodeks karny, art. 163 i art. 160.
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, sygn. VII SA/Wa 2576/18 kontrola przewodów wymaga dostępu do lokalu.
6. Komentarz do Prawa budowlanego, red. R. Dziwiński, Wolters Kluwer, wyd. 12.